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中牟雁鸣湖,十家开发商的未来,祭奠一个利海的死去!

2020-01-08

  提起雁鸣湖,不得不提利海。雁鸣湖一号的烂尾,给了雁鸣湖片区一记重击,楼市也曾经在15年写过雁鸣湖一地鸡毛的稿件。时隔近2年,楼市再度探访雁鸣湖片区,再来叙一叙昨天、今天、明天的雁鸣湖板块。

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  简单说说雁鸣湖

  雁鸣湖片区位于郑州东偏北,隶属于中牟县原东漳乡,后更名为雁鸣湖镇。雁鸣湖镇属于典型的黄河冲积平原,乡域面积91.3平方公里。

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  雁鸣湖片区之命名,源自雁鸣湖这一汪湖泊。是近二十年来逐渐形成的湿地性湖泊。随着芦苇的生长,吸引了大雁栖息才更名为雁鸣湖。

  由于景区内自然生态资源保护完好,生物多样性特征突出,环境气候优良,片区内除雁鸣湖风景区外,还拥有两大公园,一个为中牟国家农业公园,另一个为观鸟森林公园,这三个景区虽然相较绿博园、园博园之类的国家级大园的知名度吸引力要小很多,但也不的不说,三个景区加上运粮河等水系、湖泊,以及高尔夫球场,整个板块的绿化率、生态环境在整个郑州来说,都可以称之为名列前茅。

  雁鸣湖俯瞰▼

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  国家农业公园▼

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  观鸟森林公园▼

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  相比较比较优越的自然环境,雁鸣湖镇区的城市面貌相对来说逊色一些,除几家开发商已经已建成的安置区稍好,传统镇区依然停留在较为落后、脏乱的状态。

  雁鸣湖镇区▼

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  雁鸣湖镇虽然距离市区较远,但陆路交通较为方便,连霍高速中牟收费站恰好处于板块雁鸣湖大道上,从中牟收费站走连霍高速驾车到达市区中州大道柳林收费站大约20分钟。另外,雁鸣湖大道南端过了著名的彩虹隧道即是双向十车道的郑开大道,在避免收费的情况下通达市区也并没有多绕路,十分方便。

  雁鸣湖多水,以水系来区分,雁鸣湖可以分为三个板块。

  运粮河以北,可以定义为雁鸣湖板块北部区域;

  运粮河以南,雁鸣湖以北,我们定义为雁鸣湖板块中部区域;

  雁鸣湖以南,我们定义为雁鸣湖板块南部区域。

  下面我们就以南、中、北为线索,来说一说雁鸣湖的房地产。

  2

  雁鸣湖南部

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  雁鸣湖南部区域是交通最好的位置,三两分钟上连霍高速,离市区更近更方便。但又是自然资源最差的区域,是典型的墙内公园,墙外糟心。最佳案例就是绿城。

  如下图▼

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  从绿城项目北门向雁鸣湖望去是这个样子▼

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  而传说中的观鸟森林公园其实就是一片被保护起来的森林,入口如下▼

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  相比较来说,圣安德鲁斯高尔夫和静泊山庄还是比较漂亮,但虽然我们把他划为雁鸣湖南,其实距离现有项目还是比较远。▼

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  天明

  天明是最早进驻雁鸣湖板块的开发商之一。2010年就已经做前期规划,产品定位花园洋房和联排、独栋别墅,定名天明府。位置综合来看,好于利海。同样的雁鸣湖畔,只不过是在南岸,离市区更近,还几乎几面不临大路。

  位置如下▼

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  但由于种种位置原因,天明至今仍只是停留于规划图,给雁鸣湖片区带来的,只有一个尚未装修的售楼部。

  疑似天明售楼部▼

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  绿城

  绿城也算是整个片区的先行者之一,几乎跟利海同步,位置与天明相邻,也同样在雁鸣湖南岸。产品为别墅。

  绿城最值得称赞的是,片区大环境即便是停摆,也基本不会影响绿城的进度。现阶段绿城雁鸣湖这个项目目前已经入住,但由于过于低调,少为人知,对片区的带动作用也十分微弱。

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  绿地

  去年8月,中牟招拍挂两块雁鸣湖板块土地206亩,算是正式打响了雁鸣湖板块第二波开发潮。这两块地,正是绿地谋划已久的远郊低密项目,绿地香颂。

  作为“宇宙第一”写字楼房企绿地,近年来大力推进住宅地产,在郑州更是遍地开花,但绝大多数都是比较外围的地块,绿地香颂依然如此,这块地,也在整个雁鸣湖板块的最南端。

  但不得不说,由于赶上了好时候,市区内限购限贷,郑州的向东政策引导,高速口的便利。让这个处于不愠不火的雁鸣湖板块的项目,在疯狂宣传下也有了热度。

  如果说未来几年,雁鸣湖真的火了起来,绿地一定功不可没。

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  永威

  永威在雁鸣湖复苏这一波行情中加入进来,但永威并没有选择自己拿地。据业内人士透露,永威在去年就已经和天明深度洽谈,计划拿下天明数年前圈下的土地,也就是之前提到的售楼部烂尾的天明府。但至今除了业内的消息外,无论是围挡还是外宣,永威都没有做出动作。

  3

  雁鸣湖中部

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  雁鸣湖中部区域毋庸置疑是整个雁鸣湖板块最核心的位置,特别是利海别墅区的位置,两侧不临路,一侧临湖。但由于项目停摆、雁鸣湖旅游区的没落,整个水景资源其实并没有想象中那么好。在这里,除了用“遗弃”,我想不到更好的形容词。

  如下图▼

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  利海

  早在2007年,利海集团就已经拿下了“中牟县雁鸣湖项目”经营权。郑州市府、中牟政府都希望借助利海集团庞大的开发实力,让雁鸣湖改头换面。

  当初的利海雁鸣湖项目整体占地超过1000亩,计划建设300余套别墅,项目在雁鸣湖北岸,甚至是独占了1.7公里的湖岸线和1000余亩私家湖。再加上引入的牛津公学和伊顿国际学校,号称要改变这里的32平方公里的生态。

  利海自称是以“土地一级开发+绿色城市运营”为特征的“新雁鸣湖模式”开拓者,将改变人们对于居住和休闲的认知。

  但,好景不长,在签订经营权后五六年,项目才有了实质性的进展,但为时已晚,在项目还没有交付的时候,厄运就已然来临。利海倒下了。

  利海给郑州留下了托斯卡纳三期、财富广场、雁鸣湖壹号三个项目。财富广场有绿地接手,托斯卡纳三期业主还在艰苦维权。雁鸣湖壹号则是在留给了整个雁鸣湖片区,一个烂摊子。这对雁鸣湖这些年的发展是灾难性的。

  所以这么多年过去了,我们可以看到,雁鸣湖板块交付入住楼盘屈指可数,而利海的烂尾别墅,依然杵在雁鸣湖畔,“壮观”的令人唏嘘。

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  正商

  正商双湖湾一贯还是正商传统的刚需产品为主,洋房小高层量比较大,别墅比较少。

  从14年开售,但销售效果不理想。双湖湾的不愠不火,也注定了前期拿的1500亩土地,需要超长的去化周期。业内在传,正商在寻求合作,出让一部分土地。

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  碧桂园、融创

  由于该片区土地几乎都名花有主,前期进入的开发商几乎都是千亩级的圈地,导致后来的开发商很难拿到土地,最终合作是最好的选择。

  万科和长基合作开了个头,碧桂园和融创也都有了入驻雁鸣湖的打算。按照片区内同行的说法,碧桂园和融创都在与正商谈合作,已经到了细谈阶段。看来万科、融创、碧桂园、恒大,极有可能在未来几年,在雁鸣湖板块掀起抢客大战。甚至,我已经可以想象融创的拓客团队跑到碧桂园门口截人,恒大的小蜜蜂站在各个售楼处门口发单页的场景。

  恒大

  利海雁鸣湖壹号自停摆后,被接盘的传闻一直不断,作为价值几十亿的别墅项目,显然并不是那么轻易就能找到好下家的。无论是资金实力,操盘能力,还是对区域的改造意愿,都直接决定了接盘合同是否能真正的签下去。

  传闻恒大将要接手雁鸣湖壹号,传闻有板有眼,细想下也确实有极大可能。首先,恒大在资金和营销上完全没有问题;其次,连开封的项目接手后都能救活,何况离市区更近的湖畔项目呢?第三,恒大现阶段在郑州拿地着实困难,无论是白沙,还是绿博,都没有恒大的一席之地。作为中牟外围地产第三板块的雁鸣湖,恒大进驻的可能性是很大的。

  绿都

  绿都于今年3月在雁鸣湖板块拿下了两块商业用地,位置恰好在利海雁鸣湖壹号的东侧。而对于产品信息,目前还没有消息释放。

  但显然,这个版块对于绿都来说,以住宅的形式销售才是最明智的选择。毕竟绿都不是商业专家,这个版块也不是特别适合大量的商业体出现。

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  瀚海

  瀚海橡树文苑处在雁鸣湖板块的东南角,也是国家农业公园的东南角,位置较为偏僻,这是瀚海后期收购的一个地块。

  橡树文苑的产品主要是四合院、七合院、联排别墅。因为体量不大,套数不多,在基本没有什么宣传的情况下已然把绝大多数房源卖完。

  非常颇具中国风的合院▼

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  周围基本还是田地▼

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  雁鸣湖北部

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  雁鸣湖北部算是离市区最远,离高速也最远的部分,但却是离镇区最近的部分。这个片区的运粮河、鹭鸣湖的景观打造绝对在整个雁鸣湖板块算得上头筹。万科选择这个区域,大概正是因为运粮河已经成型的自然景观。

  如下图▼

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  长基

  说到长基,知道的都知道长基雁月湾,因为长基雁月湾是长基在郑州唯一在售的项目。

  对于这个项目,我个人还是比较佩服的。在利海停摆之后的时间里,长基用实际行动维持了,或者说支撑着这个片区,让百姓没有忘了雁鸣湖这个版块,一直坚持到万科的到来。

  虽然从产品来看,长基可能远不如南边的绿城雁鸣湖玫瑰园。但不得不说,产品其实还是可圈可点,洋房、高层、别墅业态也比较齐全。不过由于入市已经多年,目前剩余房源较少,二期地块也已经签给了万科。到底是借给万科的一块地给区域造势,还是把后续所有地,陆续签给万科合作开发,目前还无法确定。

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  万科

  这个项目的名字是万科长基·云庐,算是万科进军远郊盘的一个信号。

  单纯就位置来说,或许万科长基合作地块并不算很优秀,但南侧的运粮河、未来的宋韵风情水街和万科品牌加成,让这几百亩土地,却又值得期待。

  而雁鸣湖板块的未来,势必会因为万科的到来,掀起一波类似万科城的带动。

  万科地块目前尚未实质动工▼

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  康桥

  作为本地开发商的翘楚,康桥于今年年初,在雁鸣湖板块新月路附近拿地四百余亩。

  据当地知情群众说,太平庄安置区原本是一个地市小开发商在做,后来因为企业自身资金问题,进度缓慢。当地政府找上了康桥,接受了太平庄,安置了村民,周围的土地自然由康桥来开发。

  不过由于邻居万科尚无动静,康桥也不着急运作,目前周围道路尚未修好,土地也没有平整,仍然处于田地状态。

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  大局已定

  从第一波的利海和绿城,到这一波的不仅仅外来一线开发商,连本地知名开发商都已经盯上了雁鸣湖,看来这块被埋没的肉已经被发现是块肥肉了。

  显然,雁鸣湖重启的时间已至。这一次,不再是像利海时代的一家独大,而是相互扶持,一损俱损,一荣俱荣。

  现阶段,大局基本上已定,这一波没有进场的开发商,基本只能做个吃瓜群众了。等待雁鸣湖的产品逐渐入市,静观群雄逐鹿!


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